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地產業市場化調控浮出水面

上市房企半年前上演的“停牌潮”似乎正迎來第二季。彼時,伴隨著A股市場大批房企以“籌劃重大事項”為由紛紛停牌,有關地產業再融資開閘的消息便如石子扔進湖面,激起層層波瀾。隻是波瀾過後,市場又復歸平靜。不過,該來的遲早會來。本周三晚間,中茵股份(600745,股吧)、天保基建(000965,股吧)分別發佈公告,其非公開發行A股股票申請獲得證監會通過,地產再融資由此正式開閘。據業內人士統計,這應該是地產企業A股再融資關閉41個月後“重現江湖”。據瞭解,中茵股份本次募集資金不超過17.15億元,募集資金將全部用於徐州中茵廣場項目的開發與營運;天保基建募集資金15.5億元,將用於建設天津的3個房地產項目並補充流動資金。從募集資金的投向來看,再融資開閘的步伐略超市場預期。此前,業內普遍預計,房企再融資可能的“口子”或將局限在保障型住房領域。2010年,為抑制房價過快上漲,有關部門出臺規定,對存在土地閑置及炒地行為的房地產企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。以此為標志,房地產行業在資本市場獲取直接融資的通道隨即進入近4年的“冰封期”。“當時的出發點可能是想通過限制地產商的融資渠道,增加其資金回籠和房屋銷售的壓力,以此達到提高市場供給的作用。”一位長期專註地產行業的投行人士在采訪中向記者表示,再融資的開閘可能代表著對這一行業調控思路的轉變。房地產調控方式似乎正逐步向市場化方向轉變。中信建投最新的研報分析稱,中茵股份、天保基建再融資獲批對於房地產行業信號意義重大。此舉意味著管理層對於房地產行業的調控思路從抑制開發商資金向增加供應全面切換,過去資本市場市場化機制被行政手段制約的因素將得以消除。融資功能恢復暢通將是長效機制建立的必由之路,由此地產股資本市場機制將重歸市場化。在國泰君安分析師侯麗科看來,目前國傢對房地產調控的政策思路正分兩條線展開——一方面,通過增加住宅土地供應、優質房企資本市場融資開閘、共有產權房等多樣化方式,積極增加市場供給能力;另一方面,在房價上漲壓力較大的城市,通過限購等手段抑制投機性購房需求,使市場供求關系逐步恢復平衡,之後強制性的行政調控手段將可能逐漸淡化。中信建投稱,再融資放開將對行業帶來諸多積極效應。首先是負債結構優化,行業彈性修復。上市房企可通過股權融資重構財務杠桿,優化負債結構,並且股權層面的融資杠桿重新釋放,行業彈性得以進一步修復。其次是將撬動上市房企每股收益的長期提升。在此過程中,中小市值房企或將優先受益。由於中小型房企項目較少、結構清晰,在台南市車貸流程再融資“窗口”打開的情況下有望率先獲批,且再融資所帶來的邊際效應也最明顯。數據顯示,目前142傢A股地產公司資本結構中銀行貸款占比為23.5%,債券占比為1.6%,預收賬款占比為25.9%,權益資本則提供瞭24.5%的資金,應付賬款及其他應付款提供15.1%的資金,同時還有大約占總資產9.5%左右的表外負債(主要為未付土地款)。在上述資本結構下,再融資重啟將使上市地產公司率先得到低成本資金供給,獲得行業集中度提升過程中的“超車能力”。根據平安證券的測算,如果142傢A股地產類上市公司整體名義利率下降100個基點,2014年板塊凈利潤將平均增長2.98%,2015年將平均增長3.03%。不過,值得關註的是,此輪上報方案的42傢企業整體融資額達到1784.7億元,占42傢公司總市值的68.3%。整體融資額過大將引發市場的擔憂,融資額受到證監會削減存在較大概率,建議投資者回避融資額占市值比重過大的公司。

新聞來源http://news.hexun.com/2014-03-21/163246071.html
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