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  不過,專傢們對於"房地產行業觸及天花板"這一說法普遍都不認同,認為房地產行業目前仍處於快速發展階段。

  未來的房地產市場需求將和此前截然不同,開發商要創造、改變、挖掘、引領新的客戶需求,吸引消費者購買。

  今年以來,房地產企業資金鏈緊缺,成交銷售不如以往,各地各區的庫存量屢創新高,去化指標持續惡化,投資增速和新開工面積增速同時放緩。房價方面,在今年4月份也開始出現瞭第一輪降價。在市場土城區二胎房貸利率低迷的大環境下,房地產的"天花板論"在今年又多次被提及。

  樓市尚未觸及天花板



內容來自sina新聞

  擁有多套房產的傢庭所占比例越來越高。據西南財經大學中國傢庭金融調查和研究中心制作的《中國傢庭金融調查》顯示,近三年來,城鎮居民的住房擁有率呈現較大增長,從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。而截至今年3月,城鎮傢庭擁有多套房的比重已經達到21%。

  城鎮居民擁有住房比率已達87%

  雖然專傢們都認為目前房地產行業尚未觸及天花板,但不可否認的是,當行業進入成熟的發展階段後,想從中獲利就變得困難許多。那麼,開發商要如何尋找新的行業增長點,如何轉型面對未來市場的挑戰?

敬請關註"foshanleju"

  新房的發展空間仍比較大?

  數據同時顯示,我國城鎮居民擁有住房比率已經達到87%,遠遠超過日、韓、德、美等發達國傢,也高於印度、墨西哥、克羅地亞等發展中國傢。

  雖然有人說房地產現在已不是黃金時期瞭,但也沒有哪個行業能像房地產行業一樣發展得這麼好。以目前的情況來看,維持幾年的繁榮發展是沒有問題的。

  在傢庭擁有房產套數占比大、庫存壓力大等現象下,一手房市場走勢成為業內關註的焦點。業內專傢的看法明顯地分為兩派:一派認為,房地產行業仍處於成長期,未來對於一手房的需求仍然很大;另一派專傢則認為,較高的住房擁有率確實會影響未來的新房市場。

  而針對傢庭房屋自有率占比高,龍斌認為,數據隻是靜態的指標,幾年之後,適婚人口、外來的大學畢業生以及其他外來人口逐漸湧入,足以保證對住房市場的需求。以廣州為例,擁有廣州戶籍的居民住房的比率在80%左右,但是非戶籍人口中,絕大多數都沒有自有住房,住房市場的需求仍比較大。

  龍斌指出,由於房地產市場存在各方面的限制,開發商必須要尋找新的行業增長點。除住宅之外,商用物業也是一個很重要的增長點。龍斌解釋稱:"商用物業是經濟發展到一定水平之後,城市發展到一定階段之後的產物,會產生大量的需求。"這也就解釋瞭為何最近兩年,各個城市的城市綜合體取得瞭較快的發展。

  不過,也有業內人士指出,有多數房產的傢庭數量畢竟不是大多數,而結婚後夫妻常用的房子可能就隻有一套,其餘的房產可能會被賣掉或出租,老人也可以選擇以房養老不將房子過戶到兒女名下。

  據瞭解,今年以來,不少開發商借助房地產服務業和金融業,獲得瞭新的高速增長空間。對此,黎文江指出:"房地產以後會轉變為金融的衍生品。"也就是說開發商會靠房地產信托、股票來延續產業的發展,不再是蓋房賣房那麼簡單。旅遊地產、養老地產、工業地產也是不錯的發展方向。

  ---廣州同創卓越顧問公司總經理趙卓文

  黎文江認為,長遠來看,受獨生子女的影響,未來新房市場會受到一定程度的沖擊。"上一代去世之後,房產自然會留給下一代獨生子女,那麼獨生子女在未來手上會有很多房子,在未來十幾二十年內,一手房市場就會逐漸縮小。"

  未來發展商"不再是蓋房賣房那麼簡單"

雲林崙背房貸沒錢怎麼辦信貸年息擁有多套房傢庭占21%城鎮住房供過於求

  趙卓文指出,目前的房地產行業雖然不若往年的高速發展,但依然處於比較好的發展階段。"雖然有人說房地產現在已不是黃金時期瞭,但也沒有哪個行業能像房地產行業一樣發展得這麼好。以目前的情況來看,維持幾年的繁榮發展是沒有問題的。"

  方圓地產首席市場分析師鄧浩志也持相同態度,他認為,中國還處於城鎮化的過程中,目前全國的城鎮化水平在57%左右,而未來城鎮化進程還會繼續發展,隻是由高速發展階段進入瞭分化發展階段,一二線城市發展較快,三四線城市相對緩慢,"城鎮化還會繼續發展,有人口流動就有購房需求,目前還不算觸及天花板"。

  合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江還補充說明瞭廣州的城鎮化程度水平。據他介紹,廣州的城鎮化雖然達到83%左右的水平,但是還有大量的城中村。據統計,目前廣州所轄12個區縣共有304個城中村,村民戶數近35萬戶,共98.25萬村民,外來人口多達500萬人。城中村中巨大的人口數量對房地產行業而言,很大一部分是潛在的客戶。

  廣州同創卓越顧問公司總經理趙卓文同樣認為,新房市場的發展空間還是很大的。他認為,在廣州等一線城市,擁有住房的人群占比雖然在八成以上,但很多人持有的是老房子,這些房子的建築面積並不是太大,而且樓齡相對較老,並不是說已有瞭房子就不會再買房瞭,住房需求中固然有剛需群體,但也有想換房的改善型買傢,而且改善型買傢的數量也不在少數。

  近期,西南財經大學中國傢庭金融調查和研究中心制作的《中國傢庭金融調查》,引起瞭房地產界人士的熱議。根據此份調查,我國城鎮居民擁有住房比率已達到87%,遠遠超過日、韓、德、美等發達國傢,也高於印度、墨西哥、克羅地亞等發展中國傢。此外,城鎮傢庭擁有多套房的比重已達到21%。另有數據顯示,一手房市場出現庫存嚴重擠壓的現象。6月35個城市新建商品住宅存銷比為18.1,這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。

  另據該研究小組測算,目前有24.6%的傢庭存在剛性需求,但真正有能力買房的傢庭隻占其中的18%~39%,而2013年的住房空置率是22.4%。

  幾年前,就有企業將發展方向瞄準瞭旅遊地產。2009年,雅居樂在海南的清水灣旅遊地產項目開始發售,當年銷售額達到64億元,占公司年銷售總額的27%。

  龍斌更進一步分析稱:"未來房地產行業的增長點首先與經濟的增長點有關,其次與金融改革有關,也與城市發展格局的改變有關,最後與購房人群的階層和生活方式的改變有關。"

  易居研究員嚴躍進指出,6月份庫存去化周期超過18個月,表明去化壓力空前大,這將壓制房價,預期未來幾個月多數城市房價將下跌。

  面對新的市場形勢,趙卓文認為,房企該不該轉型,還是要根據自身的特點來決定,不能一味地模仿其他房企。

  采寫:南都記者徐鳳實習生鮑婧如

 其他說法

  "再過幾年,二手房交易甚至會多於一手房交易"

  趙卓文舉例,以廣州為例,目前擁有自住房的人中,大約有八成居民的住房質量不高,隻有10%的住房標準是高的。而改善型買傢對高品質住房的需求還是比較大的。因此,新房的發展空間仍比較大,隻是未來的主要銷售對象可能是改善型買傢。

  黎文江表示,去年廣州一手房的銷售面積是1000萬平方米,二手房的成交面積達到將近1000萬平方米的水平。這說明在部分城市,目前一手和二手市場已處於比較平衡的的狀態,其預計,再過幾年,二手房的交易甚至會多於一手房交易。

  據2013年的數據顯示,中國的獨生子女數量已達到瞭1.5億人。此前一則名為"N年以後,你的孩子要繼承幾套房?"的帖子引起瞭廣大網友的關註。帖子顯示,若幹年後,雙獨夫妻手上少說也有3套房。

  合富房地產經濟研究院院長龍斌就比較看好未來的新房市場。龍斌分析,城鎮化進程未來不太可能停滯,隨著人口的流動,房地產市場的需求也就不會停滯。"城市化有兩個進程,一是農村人口向城市聚集,目前城鎮人口占比是57.73%,未來的10到15年,城鎮人口會達到65%;二是中小城鎮的人口向大城市聚集,估計5年到10年之間大城市的人口會翻一番,這兩個過程在未來應該是不會停滯的,有人口流動就意味著有住房需求。"

  鄧浩志則表示,不同城市的情況有所不同,一線城市還是會供不應求,三四線城市有明顯的供大於求的情況。

  在空置率居高不下的情況下,一手房市場則出現庫存嚴重擠壓的現象。據上海易居房地產研究院7月14日發佈的《6月份新建商品住宅庫存報告》,顯示,截至今年6月底,35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.8%,同比增長22.9%,庫存再創歷史新高。同時,35個城市新建商品住宅存銷比為18.1,這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。而在5月份,該存銷比數值為16.4個月。

  ---世茂集團副總裁蔡雪梅

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-22/09064309982.shtml

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