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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  優帕克的打法與優客逸傢相似,李歡介紹,他們在租期上沒有太多的限制,一周起到六個月是一類產品,面向商務出差的人群,提供拎包入住的酒店式標準服務,選擇 六個月以上或者一年以上的主要是從外地來工作的白領,相應地優帕克會提供更多延伸的居住服務。"論租金,中短租肯定高一些,但長租涵蓋的服務更多,我們現 在也是長租的比例較大,總之,不同類型的產品我們都會兼顧好。"他對南都記者說。

  實習生陳群蕊



  在公寓租賃市場打滾瞭12年的優帕克,早期主攻企業客戶,通過拓展和銷售部門對接大公司的行政或人事部門。優帕克COO李歡向南都記者分析,散客的面太廣 瞭,不如企業客戶來得集中和精準,在起步階段,toB更能快速打開市場;但企業客戶終究隻是一個渠道,最終體驗的是C端租客,加上現在很多企業隻是給員 工一個租房預算,讓他們自己找房子,不必通過行政部門來安排,以後直接toC的比重會越來越大。

  在 租期上,目前市場上大多服務式公寓都聚焦長租市場,一般簽約一年。熊林從產品體驗的角度考慮,一個本地固定上班的年輕白領,可能很難接受在他的房子裡面隔 三差五就公司登記查詢二胎年息借貸增貸轉貸換一個提著旅行箱的鄰居。而劉翔則關註成本,他解釋,不管出租一個月還是一年,所經過的環節和流程相差無幾,在前期公司的服務資源比較有限的情況 下,會傾向於長期租賃;而當房源覆蓋越來越密集,線下化服務成本逐漸走低時,就不妨嘗試一些更短更靈活的租約。據悉,最近優客逸傢已經開始接受半年一租。

  在同行裡,像鏈傢自如這樣"兩條腿"並行的不多,同樣立足北京的新派公寓,一開始就把全副精力投在集 中式物業上。目前開業運營瞭兩傢店,一處是位於東城區的紫禁城店,從業主手中整租而來,另一處則是直接把CBD森德大廈收購過來,經過整體設計改造成為其全國旗艦店。創始人王戈宏說,如果談做生意,隻要有錢賺,兩種公寓類型都可行,但在建立產品和服務標準、彰顯品牌個性上,獨棟顯然更勝一籌;此外,同一個公寓社區裡的租戶生活品位相近、消費能力趨同,也方便後續精準地嫁接商業配套,進一步開發價值。南都記者瞭解到,目前國內的服務式公寓裡,集中式占 多。

  不過,獨棟物業一向是稀缺資源,王戈宏坦言,尤其是整棟買下來,既物色到合適標的又能順利談下來並非易事,所以前期的拓展節奏 會慢一些,先打磨已有的產品。對此,優客逸傢創始人劉翔認為,做集中式公寓,說到底拼的是資金實力和關系,看誰能拿到地段好、價格低的物業,落地租金回報 高的一線城市尚可,但想批量擴張至全國恐怕相當困難。他以北京和優客逸傢所在的二線城市成都為例,租進一棟物業時,兩地在每平方米的租金和裝修成本上相差 不遠,但在出租的時候則是天壤之別,同樣是一間25平方米的房子,在北京的月租金可以達到4000-6000元,但在成都,能有1500-2000元就 已經不錯,一算投入和產出根本劃不來;業主也有自己的小算盤,租給公寓也許還不如酒店、美容院、醫院等回報高。

  B、C端客戶通吃

  手裡有點閑錢,從業主那"批發"幾套房子,再轉手分租出去,坐等賺取租金差價。二房東們的生意經一成不變,直到這幾年在一二線城市冒出瞭"升級 版"的服務式公寓。他們把公寓租賃當產品運營,房源到手以後先砸錢進行統一裝修和配備傢具;客戶在網上預訂,然後就像住連鎖酒店那樣拎包入住,之後日常的保潔、維修也由公寓包辦,增加客戶粘性的同時從後續服務中挖掘更多商業價值。對此,經緯創投副總裁錢坤說,租房是剛需,標準化的服務式公寓處於一片藍海,市場潛力很大;但同時它的鏈條很長,十分考驗企業的運營能力。



  如果細究這些正在崛起的服務式公寓品牌,當中不乏本身就有房地產或中介背景,在房源渠道上可謂近水樓臺。

  這不單是優客逸傢面臨的情況,即便是規模領跑的鏈傢自如,也倍感投入壓力。除瞭自傢砸錢,還有沒有其他途徑呢?熟悉國外REITs(房地產信托投資基 金)的王戈宏認為,加入金融運作才有可能舉重若輕,像新派公寓,把一線商圈的整棟物業買下來,按理說應該無比燒錢,但實際上他們把重資產和輕資產分開 ---聯手賽富基金發起的"不動產基金",募集用於收購和改造物業的資金,而新派公寓則輕裝上陣,投入營運費和人工成本費就行。

  劉二海分析,如果出租率足夠高,長租是不錯的選擇,反之,短租的收益有可能更高。至於長短租搭配,他認為這其實是兩類不同的生意,從一年調整到幾個月還是可行的,要是縮減得更短,在經營上可能會面臨較大的挑戰。

內容來自sina新聞

  "反觀散落的閑置房 產,省會城市近幾年新交付的商品房裡接近一半是沒入住的,而二線城市住房空置率平均超過20%。"劉翔判斷,盤活這些資源會更有想象空間。當然,管理零散 房源,難度系數也倍增,這邊幾套收房簽約,那頭一批趕工裝修,同時給分佈在不同區域的租客提供上門的保潔、維修等服務。他算瞭一下,優客逸傢所有流程加起 來將近300個節點,要想有條不紊地高效運轉,得用一套強大的IT系統去整合各個供應鏈環節,不過,這在互聯網出身的他看來恰恰是發揮所長。具體來說,每 到一步環節之前,負責的員工會預先收到任務通知,以提前去做準備;每套房子當前的狀態都是實時跟蹤的,哪個環節消耗瞭多少工時都有及時的監控。"我們就像 在玩一個魔方,把碎片化的信息靈活組合,這靠的是'內功',別人很難模仿到,如此就把競爭對手屏蔽在外。"他對南都記者說。

  對此,經緯創投副總裁錢坤分析,經營服務式公寓很燒錢,跟各種各樣資金的來源相結合是很自然的路徑,設立不動產基金是其中一種方式,這在國外已經相當普遍, 企業具備一定規模以後都可以嘗試類似的金融運作。劉二海則認為,基金模式要看它的回報要求,如果要求低,比如10年回報5%-6%還比較好辦,如果要回報 20%,那壓力可不小。

  高舉服務大旗的白領公寓,光北京就至少有三四傢。細看這些房源,有的藏身民居的合租房,有的則集中在獨棟的公寓裡。在鏈傢地產自如事業部總經理熊林看來,對於剛畢業不久的年輕人而言,在市區找一間環境和服務有保障、價格又適中的合租房已經能滿足需求,等到工作幾年以後,在生活品質方面有更高要求,對租金也沒那麼敏感,會更青睞 專屬的公寓社區。摸準這兩類細分需求,團隊先是上線瞭集合分散房源的自如友傢,一年之後又推出整租的自如寓,以戶為單位獨立出租,定位稍中高端,為年輕人 在買房前的不同階段"接軌"。

  一頭籌措房源資金,另一頭則要盡快把現有的房子租出去,免得積壓庫存。

  租金分成讓利業主

  優客逸傢則倒過來,一開始就通過 互聯網向白領招租,直到兩個月前開始在網站上推出企業客戶登記,提供員工居住的定制方案。不過,他坦言沒有在企業客戶上太著力去挖掘,一來通過官方網站、 社會化媒體以及口碑介紹已經能帶來不少客源,二來跟企業客戶合作得給出折扣優惠,假設公司為瞭吸引企業客戶,采用免交押金等"激進"措施,可能還會增加自 己回籠資金的壓力,得不償失。

  對此,錢坤指出,租房在大城市是剛需,隻要房源優質、價格適中,基本上不愁租不出去,這也就是為什麼很多公寓運營商不怎麼花精力去開拓新客源,把租房信息往網上一貼,看房的人就絡繹不絕。

  閑房整合PK獨棟整租

  在鏈傢地產的門店裡,每當有業主進來咨詢出租事宜,在場的經紀就會推薦由自如來托管房屋,涵蓋收租、維修等一系列服務,這樣一來,很多原來並不瞭解自如的業 主都欣然接受瞭這項新業務。熊林說,他們有一半以上的房源都來自鏈傢,三年下來已經積累下近10萬套。這無疑是同行之冠,比較同期成立的服務式公寓品牌, 有的房源數量還不及它的十分之一。

  專題統籌:周上祺

  專題執行:南都記者梁卓慧

  願意把房子交給優客逸傢管理的業主,一般簽約至少5年,收益方面可以選擇保底或者按租金分成。劉翔解釋,對於這種新穎的房屋托管模式,業主一開始不太信任, 穩健起見傾向於保底,隨著團隊的業務展開,分成才逐漸被接受。為瞭爭取更多業主的認可,在分成比例上,業主占大頭,優客逸傢隻收15%,相較在房源的標準 化裝修、配套服務運營等方面的投入成本,他坦言這是個不太能掙錢的分成模式,加上隻有不到3000套房源的規模,目前還沒法做到盈虧平衡。

  專題制圖:小偉

  對於那些從零起步的創業公司,如何構建自己的房源渠道呢?劉翔介紹,一方面同樣是通過中介尋找有 意向出租房屋的業主,優客逸傢按"行規"支付相應的信息費用;另一方面則是聯合開發商做新樓盤推廣,賣房子的同時"配套"房屋托管,這對於投資型買傢有著 不小的吸引力,開發商見帶動瞭銷售量也十分歡迎。"跳過中介,直接在最上遊建立關系的合作方式,這種合作以後會越來越多。"他對南都記者說。

二房東也有藍海 紮堆搶占服務式公寓領域比渠道拼運營

  君聯資本董事總經理劉二海認為,兩種產品形態其實各有利弊,集中式公寓方便管理,但一下子手裡多瞭那麼多套房子,可能沒法馬上全租出去,有些要空置一段時間,而分散式公寓在收房節奏上比較好控制。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-03/08424565437.shtml

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