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■專傢預測

“雖然萬達的評估過程我們不得而知,但從結果來看他們對三水的商業發展潛力是認可的。”唐智明說。

未來三水商業發展的三種模式

高鐵三水站以及輕軌站的建成和啟用,將直接將三水融入到大廣佛商貿圈范圍內,為三水在新一輪商業佈局中,提供難得的交通保障條件。這意味著,三水未來還將佈局一批大商業、特色商業、配套商業、總部商業,截留部分商務客流、吸引部分外來客流、留住本地消費,為三水商貿流通業的發展,帶來巨大的商機和新一輪追趕機會。

據何國鋒分析,之所以佛山第二座萬達廣場在三水佈局,也是基於類似考慮。三水位於佛山西大門,與廣州市花都區、四會市、高要市、清遠市清城區等地區相接,隨著近幾年交通路網的升級,有潛力成為連接廣佛肇三大城市的區域性商貿中心。

商業的繁榮需要人口聚集的支撐,三水60萬常駐人口能否支撐起多個綜合體構成的商業格局?廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶認為,三水商貿服務業梓官區二胎正從“從屬型商業”向“主導型商業”轉變,未來三水將發展為區域性商業中心。

由“馬路經濟”走向區域性商貿中心

三水廣場的開業,成為本地商業發展的“分水嶺”。許多人依然記得,2005年,三水廣場開業時的熱鬧場面,卜蜂蓮花、麥當勞、屈臣氏等知名連鎖品牌進駐,讓當時的三水人歡呼“有瞭自己的天河城”。

2胎融資萬達的進入,恰好填充瞭三水的中高端消費領域的不足。三水區經科局電子信息與流通發展科副科長何國鋒認為,未來三水各商圈之間將形成差異競爭,由於功能定位不同,可各自實現長遠發展;且萬達的進入形成“鯰魚效應”,將帶動三水商業業態整體提升。

這個細則具體落到三水來說,則將萬達落戶闡釋得更加明晰。去年三水全年人均GDP為13.33萬元,按照工業化進程和經濟發展階段的劃分標準,三水已進入工業化後期階段,商業發展進入快速成長時期。

從“工業帶動商業”到“商業反哺工業”

三水經科局投資促進科科長唐智明,曾作為政府招商引資方與萬達項目團隊有過多次接觸,他透露瞭一個招商過程中的細節:萬達項目團隊“明察暗訪”,考察瞭三水各大在售樓盤,分析客戶的購買力,並派人在三水廣場蹲點觀察人流量。

然而未來經濟轉型的本質之一,就是普通百姓儲蓄率降低、消費率上升的過程。服務於居民消費的商業體項目,由此或將迎來一個長期可持續的發展機遇。人們在消費升級過程中把一周下餐館或看電影的次數從一次變成三次。消費升級,將使商業綜合體、酒店業乃至旅遊業得以繼續保持高增長。

外來優質資本的競相湧入,加上本地原有三水廣場、恒福廣場等商圈的持續火熱,三水的大商業格局,漸行漸近。

在國傢新城鎮化發展的大背景下,三水城市化進程正在全面提速。尤其是三水新城、北江新區等新城建設,不僅加速瞭城區面積的擴張、城市層次的提升,而且在城市功能完善等方面更具有現代性。

11月14日,大連萬達商業地產有限公司拍下三水新城約181.88畝土地,隨即出爐的信息,迅速攪熱瞭佛山政商界。商業巨頭的來襲,也成為近期三水本地熱議的話題。

第二座萬達廣場落戶三水 外來資本競相開發商業綜合體

“商業繁榮的利好將直接體現在吸引人才和招商引資上。”唐智明說,有瞭萬達的品牌,無論對於吸引人才還是招商引資都是重要資本,尤其是發展智能裝備制造等先進制造業,需要大量高端人才,區域商業繁榮程度是他們的選擇去留的重要考量因素。



對於近年來堅持“工業立區”戰略、堅持發展第一要務不動搖的三水而言,萬達這一商業巨頭的落戶,或將成為地區發展中的一個標志性事件。它意味著,三水在經濟總量即將邁入“千億俱樂部”節點上,正在迎來第三產業發展的“黃金時代”。

尤其是,三水新城建設逐步加快,提出打造總部經濟、文化創意、科研教育、休閑養生等八大產業領域,打造為佛山國傢高新技術產業開發區核心園區的RBD商務休閑區。

萬達即為其中的典型。按照萬達提出的不會普遍走“大城市化”道路,萬達的投資版圖基本集中在二三線城市,可以發現,這些城市的選擇與2010年《全國主體功能區規劃》和今年頒佈的《國傢新型城鎮化規劃》的重點發展城市相吻合,這些城市大多在本輪城鎮化中會有較好的增長潛力。

唐智明介紹,萬達等商業綜合體在三水新城佈局,更有利於配套服務三水北部各工業鎮。半小時車程內,可從三水新城到達樂平、大塘等各重要工業園。

三水的產業升級與城市升級作為經濟發展的一體雙面,互為補充與支撐,也成為三水新經濟持續發展的新增長點。事實上,除瞭市場的自發性作用,不難看出近年來三水在城市發展佈局上的匠心獨運,為商貿服務業發展奠定的格局。

此外,據《2013年三水區國民經濟和社會發展統計公報》公佈,2013年,三水農村居民農村居民人均純收入14798元,恩格爾系數為40.6%;城鎮居民人均可支配收入28880元,恩格爾系數為35.2%。

一個新區新城裡隻要有瞭一個萬達廣場,其生活服務功能和人氣聚集效應就可能大大增強。三水的城鎮化與萬達在空間上的佈局實現瞭目標的高度一致性。

羅馬不是一日建成的。三水商業的發展經歷瞭從“無”到有的過程。早期,三水的商業以滿足居民日常需求為主,集中在城區的廣海大道、文鋒路、新華路、紅衛路等,以雜貨鋪、五金店、服裝店、餐飲店等街邊店鋪為主,是典型的“馬路經濟”。

由此可以評判,以食品為代表的必須品已不再是三水城鄉居民最重要的消費需求,中高端“享受型”消費模式開始出現。唐智明自己的觀察與此相符,他發現身邊越來越多人到廣州、深圳、香港購物,其中不少是購買奢侈品。

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基於這一模式測算,未來五至十年間,三水區的商業經營面積可增加至300萬平方米以上,銷售額可擴展至500億以上。可以佈局二至三個超過40萬平方米的大型商業綜合體或主題購物公園。

城市建設助推商業爆發期來臨

然而現實是,三水的商業業態發展水平並未發揮商業及流通業對現代產業及社會經濟的拉動作用,商業轉型升級,實現跨越式發展,形成特色商業集聚商業的關鍵時期。三水的人口消費潛力並未被挖掘,這也是三水“有產階級”習慣前往廣州、佛山中心城區消費的原因,“三水缺少一個激活市民消費的端口。”按照業內人士的說法。

從三水的實際情況看,由於三水面臨前所未有的商業發展大機遇,可以直接分享來自廣州和珠三角其他城市的商業資源,融入到大珠三角的商業分工格局中去,因此,它完全可以引入“主導型商業”的主要業態,以區域性商貿中心的定位去吸引外來客流和商業要素。

再者,2013年,三水區第三產業增加值為170.86億元,占地區生產總值約20%,而理論上後工業化階段三產占GDP比重超過55%。三水第三產業發展據理論水平有超過30%的發展空間。

三水商貿服務業正從自然生長階段向成熟階段過渡。廣東財經大學教授王先慶認為,這一階段的商業發展必須依靠項目帶動,商業繁榮程度取決於商業項目的聚客力和輻射力。同時,為避免出現商業項目野蠻無序生長,出現過度飽和,致使區域內消費能力無法承受,政府相關部門應該對商業項目的進入做出理性規劃。為此,王先慶在《佛山市三水區商業網點發展規劃》中,對三水未來的商業發展模式進行瞭三種預測。

如果說過去三水的商業發展是被工業發展“拖著走”,那麼今後,尤其是萬達等商業綜合體建成後,商貿服務業將進入反哺工業的階段。

如萬達等大型綜合體的商業輻射半徑通常在30公裡以上,甚至超過100公裡范圍。考慮到三水周邊地區的商業發展水平,三水的商業格局將吸引如肇慶、清遠、南海獅山等地的消費者。

“現代城市商圈是城市商業集聚區,也是現代服務業集聚區,充分體現瞭現代商業發展所具有的集聚效應,是城市商流、物流、客流、資金流交匯之處。”王先慶認為,三水區目前正處於這一發展階段,從三水廣場商圈、恒福廣場等商圈的出現並快速發展情況來看,商圈集聚化發展模式已得到市民和消費者認可,未來三水城市商業發展將沿著這一道路不斷前進。

而且隨著城市規劃的不斷完善,推動三水商貿服務業發展以及城市建設的要素還在不斷聚集。其中交通作為一股重要推助力,其所釋放的信號已經明晰。

所謂“從屬型商業”定位於服務本地人口,以現有自身的人口規模為判斷依據,其業態主要有超市、便利店、農貿市場等。而“主導型商業”著眼於區域性經濟,挖掘和整合更廣泛區域內的商業價值,其業態如大型綜合體。

事實上,隨著珠三角商業服務業一體化進程及產業轉移的加快,三水的新興商業業態也正快速發育和萌芽,尤其是電子商務、現代物流、會展業、交通樞紐商業、代理、采購等,從而使三水區的商業業態日趨豐富和完善,產業的生態鏈也更加完善,呈現出一種加速發展的整體趨勢。

三水廣場商圈主打中端消費。且兩大商圈的輻射力均已超出三水本地。據筆者觀察,節假日在三水廣場常見肇慶、南海等地的車牌。

根據商貿流通業演進階段理論,進入這一階段後,商業呈現的特征為:各種大型和現代化購物中心、城市商業綜合體、高端商業等業態出現,消費水準較高。

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保守預測:延續“傳統從屬型”商業發展模式

這種判斷完全以目前三水50萬本地人口、20萬外來人口、10餘萬產業工人、每年400萬左右的旅遊客流以及現有的商業資源、產業條件和城市規模來預測,三水未來五至十年內,可增加150萬平方米的商業經營面積。其中,可以容納一個40萬平方米左右或三個20萬平方米左右的大型商業綜合體。

對此,王先慶認為,這是因為三水區的商業發展滯後於整體經濟發展水平,商業與工業發展不相匹配。而近幾年商業綜合體建設進入爆發期,可以認為是商業發展相對於整體經濟發展的回歸。

樂觀進取型預測:積極主導型商業發展模式

為何萬達會選擇三水?三水與萬達又將擦出怎樣的火花?在各界關註和熱議的背後,相關部門的數據透出一絲端倪:據統計,在2013年三水招商引資項目中,現代服務業項目投資額首次超過瞭工業項目。

內容來自sina新聞

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激進型:基於商貿新城大戰略實施的發展模式

這種模式需要對城市發展定位、產業發展等重新定位,有較大的突進和顛覆性,類似於2004年前後順德樂從鎮進行的全鎮商業大改造、大規劃和大佈局一樣。

■觀察眼

萬達何以

相中瞭三水?

當萬達進駐三水的消息塵埃落定,給當地市民帶來期待的同時,也讓人開始揣測萬達落子三水背後的邏輯思維。

其實,不論與地產界人士還是三水區負責招商的相關人士聊起萬達進駐三水最大的機緣巧合,幾乎都會提及的一點是萬達很大程度上是看中瞭“三水未來的發展趨勢”。

什麼趨勢?其實歸納起來,就是三水產業可繼續帶來的經濟能量以及60多萬人口潛在消費力有待激活。

近年來,三水一直在“工業立區,產業強區”的道路上大步邁進,去年實現地區生產總值840.52億元,比上年增長12.5%,工業總產值2645.31億元,食品飲料、汽車零配件、裝備制造業、新能源等產業已經呈現良好的發展勢頭,雖然三水隻是佛山市的一個區級版塊,但卻是中國百強縣榜單的“常客”,在廣佛肇區域范圍內初露崢嶸,經濟實力螺旋式的提升,既承接瞭珠三角經濟的溢出發展,也輻射帶動粵西北地區的新崛起。

隨著國傢新型城鎮化建設的提出以及廣東粵東西北戰略的制定,三水這個“橋頭堡”的角色開始引起商貿服務業企業的關註。



以萬達落戶三水新城的建設發展規劃來剖析;三水新城以高端技術聚集區、科研基地以及總部經濟等規劃目標來建設,未來一座高端的商業化城市雛形漸成。再對照萬達廣場的商業模式,主要遵照政府推動郊區城鎮化的線路來佈點,契合政府新型城鎮化的思路,新城成為萬達很重要的標的,因其規模大、功能多,萬達廣場成為絕佳的新城區的生活配套設施。

事實上,若分析近幾年三水的相關經濟數據,也可以看出三水商業發展的潛力所在。2013年,三水人均地區生產總值13.34萬元,按當下匯率,折合約2.18萬美元。按照工業化進程劃分標準,三水已進入工業化後期階段(人均GDP超1萬美元),商業發展進入快速成長時期。

此外,萬達在新城的選址也有一整套嚴格的標準,一般要求項目周邊五公裡的范圍內至少有30萬常住人口,周邊商業供給不過剩。

來自市場的表現,也讓三水商貿服務業的地位進一步凸顯。據統計,三水僅主城區范圍內,在建和將建的商業綜合體就包括新動力廣場、百利達廣場、捷和廣場以及健力寶廠區改造等多個項目。

令三水人印象更深的是2012年元旦恒福廣場開業。當時眾多明星雲集開業慶典,場面火爆。恒福廣場位於三水西南城區中心位置,商場中包括一個2萬平方米的超市,對於日常消費吸聚力極強。

由此,三水商貿服務業形成所謂“雙核驅動”。圍繞恒福廣場形成的新華路、紅衛路、文鋒路商圈,主打日常消費;

萬達成功摘得三水新城“巨無霸”地塊,佛山第二座萬達廣場將落戶三水!

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-26/09145943179807474109911.shtml

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